Nue-propriété : revenus complémentaires ou revente à la retraite ?

Face à la baisse programmée des revenus au moment du départ à la retraite, la constitution d'un patrimoine immobilier générateur de revenus complémentaires devient un enjeu majeur pour de nombreux Français. Encore faut-il trouver une solution adaptée à sa capacité d'épargne et compatible avec son effort d’emprunt pendant la vie active.

Aussi, l’acquisition d’un bien en démembrement de propriété, c’est-à-dire  « en nue-propriété » , peut répondre à cet objectif.

En effet, il permet de se constituer un immobilier de qualité patrimoniale susceptible de générer, au terme du démembrement de propriété, un revenu complémentaire en cas de poursuite en location ou un capital mobilisable en cas de cession. Le tout, en maîtrisant et préservant son effort d'épargne.

Son principe simple consiste à acquérir un bien immobilier avec une décote sur sa valeur en pleine propriété. La moyenne de la décote observée dans le neuf est d’environ 35 % sur une durée de démembrement de 15 à 17 ans. Elle est de 24% dans l’ancien pour une durée de démembrement moyenne de 10 ans et moins. Cette décote correspond peu ou prou, à la somme des revenus qu’aurait perçu l’investisseur nu propriétaire s’il avait acheté dès le départ la pleine propriété du bien. L’usufruit est détenu temporairement par un bailleur social ou privé au cours de ces mêmes périodes. Pendant la durée de démembrement, l'investisseur ne perçoit aucun loyer (c’est l’usufruitier qui les perçoit). Il n’a donc aucune contrainte de gestion locative, ni charge, ni risque d'impayé, ni fiscalité sur les revenus fonciers.

La décote appliquée au départ réduit mécaniquement le capital à financer, permettant d’adapter l'effort d'emprunt à la capacité d’investissement. L'investisseur peut ainsi accéder à des actifs patrimoniaux, situés dans de grandes métropoles avec des marchés locatifs tendus, tout en préservant sa capacité d'épargne et son niveau d'endettement. Pour de nombreux investisseurs, la  « nue-propriété »  permet de bénéficier d’un double effet levier de valorisation : la reconstitution  « mécanique »  de la nue-propriété en pleine propriété et la revalorisation foncière du bien au cours de la période. Elle constitue ainsi une réponse pertinente à la recherche d’équilibre entre la capacité d'épargne disponible, la capacité d’emprunt mobilisable et les objectifs patrimoniaux futurs.

La nue-propriété et le principe de démembrement

Longtemps réservée à une clientèle patrimoniale disposant d'une capacité d'investissement élevée, la nue-propriété s'est fortement démocratisée ces dernières années. Cette solution est désormais accessible au travers d'une offre diversifiée, dans le neuf comme dans l'ancien, sur des actifs résidentiels  « prime parisien »  ou des sous-jacents spécialisés tels que le logement étudiant. Certaines opérations sont aujourd'hui accessibles à partir de 80 000 €, élargissant l'accès à la nue-propriété et permettant aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier en cohérence avec leur capacité d'épargne et leurs objectifs de long terme.

Si les schémas historiques reposaient principalement sur des horizons de 15 à 17 ans, les nouvelles solutions proposent désormais des démembrements plus courts, limités à 10 ans, permettant ainsi d’offrir une meilleure adéquation entre l'horizon d'investissement avec la date prévisionnelle de départ à la retraite. Ces innovations viennent en ce sens compléter les possibilités de stratégies patrimoniales en vue d’optimiser sa retraite.