La nue-propriété et principe de démembrement Le démembrement sépare la pleine propriété d’un bien entre le nue-propriétaire et l’usufruitier.
L’INVESTISSEMENT EN NUE-PROPRIETE
La dissociation de l’usufruit et de la nue-propriété permet de constituer un patrimoine immobilier à valeur patrimoniale en optimisant la fiscalité.
Objectifs recherchés :
- Constituer un patrimoine immobilier à valeur patrimoniale
- Obtenir des revenus complémentaires différés
- Réduire le montant de l'impôt sur le revenu ou de l'IFI
LE PRINCIPE DE NUE-PROPRIÉTÉ
L’investisseur acquiert la seule nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit, prévue pour une durée fixe (généralement 15 à 20 ans), est acquis par un bailleur institutionnel. Ce dernier assure la gestion locative et prend en charge l’entretien, les travaux et les taxes.
Au terme du démembrement, l’investisseur recouvre la pleine propriété du bien, automatiquement et sans formalités ni impôts.
NUE-PROPRIÉTÉ ET FISCALITÉ
Fiscalité des revenus
NUE-PROPRIÉTÉ ET FISCALITÉ
Fiscalité des revenus
L’investisseur nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant toute la période de démembrement et paie donc aucune imposition. En revanche, s’il a financé son acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers qu’il perçoit par ailleurs.
Au terme du démembrement, les revenus perçus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers selon les règles de droit commun.
Fiscalité du patrimoine
Fiscalité du patrimoine
Lorsqu’un bien est démembré, il incombe à l’usufruitier de le déclarer à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire est donc exonéré d’IFI pendant toute la durée du démembrement.
Fiscalité de la plus-value
Fiscalité de la plus-value
En cas de cession, la plus-value réalisée est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. Pendant la période de démembrement, la plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de cession de la nue-propriété et la valeur de la nue-propriété à la date d’acquisition.
Après le terme de l’usufruit, la plus-value imposable est déterminée en comparant le prix de cession de la pleine propriété à la valeur de la pleine propriété à la date d’acquisition.
Fiscalité de la transmission
Fiscalité de la transmission
Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire peut vendre ou donner son droit en nue-propriété. Dans ce cas, la valeur de son droit est estimée selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI qui précise que l’usufruit temporaire est égal à 23 % de la valeur de la pleine propriété par tranche de 10 ans.
Après la période de démembrement, l’estimation de la valeur du bien se fait de façon classique pour le calcul des droits de mutation.
LES AVANTAGES ET CONTRAINTES
Avantages
- Valeur patrimoniale de l’investissement
- Valorisation optimisée : valorisation mécanique grâce au démembrement et valorisation économique en fonction des conditions de marché
- L’investisseur nu-propriétaire ne supporte aucun risque locatif ni aucun souci de gestion
- Liberté de revente : aucune durée minimale de détention n’est requise
- Choix d’une stratégie de sortie : continuation de la location (marché libre), occupation ou vente
- Déduction des intérêts d’emprunt sur revenus fonciers existants
Risques et contraintes
- Liquidité relative : les prix et délais de vente varient en fonction de l’évolution du marché immobilier
LE CONCEPT EN VIDÉO
Qu'est-ce que l'investissement immobilier démembré ?
Dans un modèle traditionnel, un investissement immobilier permet de générer une source de revenus supplémentaires grâce aux loyers. Mais ce modèle classique peut être challengé par une autre stratégie d’investissement immobilier, parfois plus pertinente, telle que l’acquisition en nue-propriété.
Mais en quoi consiste l’investissement en nue-propriété ?
Allégorie
Située au cœur de l’ouest parisien, Allégorie profite d’un environnement familial et privilégié. A proximité immédiate de toutes les commodités (boulangerie, pharmacie, boucherie, etc.) et des transports menants vers Paris, la résidence bénéficie d’un cadre de vie verdoyant et recherché.
Celeste
La Résidence Céleste prend place dans un quartier résidentiel et connecté aux pôles d’activités, par sa position géographique, le 8ème arrondissement se plaît à cultiver une atmosphère paisible tout en profitant des commerces et équipements essentiels pour une vie de quartier épanoui.
Clos Saint Louis
À une demi-heure de Paris en RER, la commune de Saint-Germain-en Laye figure parmi les villes historiques les plus intéressantes des environs de Paris.
Domaine des Arts
Domaine des Arts, une adresse idéale au sud de la ville d’Aix-en-Provence (à 10 min en voiture du Cours Mirabeau), la résidence offre un emplacement unique et des vues privilégiées.
Harmonie
A seulement 15 minutes au sud du centre-ville historique d’Aix, ce nouvel écoquartier de La Duranne fait partie de ces quartiers nés d’un essor économique important. Pour faciliter le quotidien de ses habitants, tout est à portée de main : commerces, crèches, infrastructures scolaires…
HORIZON MER
Beausoleil bénéficie d’une situation exceptionnelle à côté de la principauté de Monaco. « Horizon Mer » profite d’une adresse de de premier choix à moins de 5 minutes à pied de la frontière monégasque.
Icone
Situé le long de l’avenue d’Arès, dans le quartier Mondésir, la résidence ICONE Caudéran affiche une majestueuse façade blanche qui surplombe un rez-de-chaussée entièrement vitré voué à une activité commerciale.
Imagin'edre
Imagin’Erdre profite d’un environnement direct exceptionnellement végétalisé de par son grand jardin intérieur ainsi que sa proximité immédiate avec les bords de l’Erdre.
L'Atrium
A seulement 200 mètres de la cathédrale dans le quartier emblématique et prisé du Carré d’Or, qui constitue le cœur commercial traditionnel, le cœur historique ou encore le cœur touristique de Strasbourg. Réputé pour son charme authentique avec ses colombages, ses ruelles piétonnes et ses places, ce quartier historique rassemble les principaux commerces haut-de-gamme et de luxe de la ville.