Immobilier : Des opportunités réelles mais limitées

Article Paris Match, le 7 décembre 2023 :

"Les taux de crédit ont connu une nette remontée cette année. Mais les prix de la pierre n’ont jamais connu d’ajustement aussi important. Tour d’horizon des postures à adopter et des occasions susceptibles de se présenter."

Dans un marché chamboulé, acquérir un logement pour le mettre à la location nécessite aujourd’hui une vraie réflexion d’ensemble. Sur le papier, les éléments sont peu encourageants pour les candidats potentiels. En premier lieu, les coûts d’acquisition de la pierre sont en forte augmentation depuis la remontée des taux de crédit. La baisse des prix reste insuffisante pour combler la perte de pouvoir d’achat immobilier. Autre écueil, les frais de détention deviennent exorbitants. En cause, la pression fiscale (la taxe foncière a connu une poussée significative dans de nombreuses communes) et les travaux de rénovation s’imposés de manière progressive aux biens les plus énergivores. 

Alors, y aller ou pas ?

« Tout dépend de votre stratégie », avertit Audrey Marigliano, directrice immobilier et crédit du groupe Laplace, conseiller en investissement.

«Si vous êtes dans une posture opportuniste, avec une volonté d’obtenir un niveau de rentabilité locative élevé, ciblez les périphéries de grandes agglomérations ou les villes secondaires avec un fort marché locatif. Vous pourrez tirer à votre avantage les négociations avec des particuliers contraints de vendre ou peu disposés à mener des travaux de rénovation coûteux pour continuer à louer leur logement. Alternative dans le neuf : profitez des rabais conséquents proposés par certains promoteurs qui souhaitent écouler leurs stocks », explique-t-elle.

« À l’inverse, si vous avez une approche plus sécuritaire – appétence au risque plus faible et moindre recherche de la rentabilité –, vous pouvez, avec un pouvoir de négociation plus limité, cibler les actifs «premium » situés dans le centre-ville des grandes agglomérations et présentant un marché locatif de très bonne qualité, notamment via la colocation, en vue de valoriser votre patrimoine dans le temps », poursuit Audrey Marigliano. 

« Enfin, opportuniste ou sécuritaire, sachez que votre mode de financement pourra aussi jouer sur votre capacité à négocier, car, dans un contexte d’accès au crédit si complexe, “le cash est roi” », note-t-elle. 

« Outre l’aspect attractif du prix du logement, il faut surtout veiller à son potentiel de location », prévient Jean-Michel Camizon, président de l’observatoire des loyers Clameur. « Le vrai juge de paix est le montant des travaux à déduire du prix. Il est essentiel que le bien que vous prospectez affiche une classe au-dessus du E au regard du diagnostic de performance énergétique », conseille-t-il.

«Pour espérer une bonne rentabilité, privilégiez les zones géographiques qui redeviennent attractives depuis la fin de l’épidémie de Covid-19, à l’instar de la Normandie ou de la Bretagne », plaide Jean-Michel Camizon.

« Faites corréler votre recherche avec la carte figurant les futurs pôles de réindustrialisation décidés par le gouvernement, qui conjugueront dynamisme sur le front de l’emploi et besoin fort de logements », suggère-t-il. Dans cet environnement incertain, il peut être judicieux de privilégier d’autres techniques d’ingénierie du patrimoine, « comme l’acquisition en nue-propriété dans le cadre d’un démembrement de propriété », suggère Audrey Marigliano.

« Cela permet de bénéficier d’une décote du prix d’acquisition correspondant au flux de loyers optimisés (non plafonnés, indexés, sans vacance) que vous auriez pu percevoir pendant la période de démembrement », analyse-t-elle. 

Revenus élevés, héritage, revente d’un précédent logement… Autant de situations qui permettent d’acheter de l’immobilier locatif au comptant. «Mieux vaut pourtant ne pas opter pour un paiement 100 % cash de votre appartement : vous aurez inévitablement besoin de liquidités pour faire face au renchérissement de vos frais fixes (la taxe foncière, par exemple), à une éventuelle vacance locative ou à des travaux de mise en conformité énergétique », plaide Anthony Dumont, responsable de l’immobilier chez Neuflize OBC.

« Ne pas avoir besoin d’emprunt bancaire crée certes des opportunités de négociation du prix », reconnaît-il. «Pour autant, n’allez pas chercher une forte décote sur un produit médiocre. Portez votre choix sur des biens exceptionnels et rares, dans l’optique d’une belle plus-value à la revente ; ou, dans une stratégie plus liquide, misez sur un logement dont les travaux pourront corriger les défauts, en restant sans concession sur l’emplacement », argue-t-il. Outre le prix, il faut veiller au potentiel de location et au montant des travaux

Article Paris Match, le 7 décembre 2023