Immobilier : ces SCPI qui résistent à la crise et celles qui en pâtissent

En moyenne, le patrimoine des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) a enregistré une baisse de valeur de 1,12 % en 2022. Avec de fortes disparités selon les produits, ceux investis dans les bureaux souffrant davantage. Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont avant tout appréciées pour le rendement régulier qu'elles délivrent aux épargnants – 4,53 % en moyenne en 2022 , après 4,49 % en 2021, selon l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Ce produit permet d'investir dans un ensemble de biens immobiliers, à partir de quelques milliers d'euros, pour toucher une quote-part des loyers. Mais la performance des SCPI repose aussi sur la progression régulière du prix de la part, reflet de la valorisation du parc immobilier détenu par la société.

Or la remontée des taux d'intérêt met les prix de l'immobilier à mal . Dans son observatoire des SCPI, le courtier Linxea a compilé les « valeurs de reconstitution » de 83 SCPI du marché. Cet indicateur correspond à la valeur de marché des biens, auquel on ajoute les actifs financiers de la SCPI et les frais qui seraient nécessaires pour reconstituer le patrimoine immobilier. Il est donc un bon reflet de la valeur de la SCPI. En outre, la valeur de reconstitution est utilisée pour encadrer le prix de part des SCPI. Bien que ce dernier soit fixé librement par la société de gestion, il doit rester dans un couloir compris entre + 10 % et – 10 % de cette valeur de reconstitution.

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La baisse sur un an demeure modeste. Elle s'établit à 1,12 % en moyenne, selon Linxea. Toutefois, « il faut être lucide, les valeurs de reconstitution établies fin 2022 ont déjà de 6 à 8 mois de retard par rapport à la situation actuelle » , souligne Audrey Marigliano, directrice immobilier et crédit de l'entité de conseil en gestion de patrimoine Laplace.

Bureaux à la peine 

Sans compter que « le marché immobilier met toujours du temps à digérer les choses » , poursuit-elle. Autre élément d'explication : les biens ont pu être sous-évalués ces dernières années, lorsque le marché était haussier, à la demande des gérants, qui souhaitaient éviter d'avoir à augmenter les prix de part, donc de réduire « facialement » le taux de rendement.

Par ailleurs, la situation est très variable d'une catégorie de SCPI à l'autre, ainsi que d'un produit à l'autre. Les plus fortes chutes du secteur concernent des SCPI de bureaux, avec – 9 % pour Accimmo Pierre de BNP Paribas REIM, suivie de Primopierre (Primonial REIM), à – 7,22 %, et de LF Europimmo (La Française AM), à – 7,18 %. En moyenne, les valeurs de reconstitution pour les SCPI de bureaux ont baissé de 2,84 % en 2022. Rien de surprenant : elles sont pénalisées par l'essor du télétravail et par une réglementation plus contraignante sur la consommation énergétique des bâtiments.

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« On observe un marché à deux vitesses , avec une demande croissante pour les actifs les mieux placés (Paris intra-muros, grandes métropoles régionales et européennes) et les plus performants sur le plan énergétique, alors que les biens plus obsolètes et plus excentrés souffrent bien plus » , note Linxea.

Malgré cela, les SCPI conservent une décote, c'est-à-dire qu'en moyenne les prix de part sont inférieurs aux valeurs de reconstitution, de 2,46 %. « C'est un élément rassurant, surtout si on anticipe de nouvelles baisses sur le marché immobilier cette année » , estime Pierre Garin, directeur du pôle immobilier de Linxea. Ce qui est très probable. Là encore, des écarts importants existent d'un véhicule à l'autre : douze SCPI affichent ainsi une décote de plus de 7 %, les rapprochant de la barre fatidique des 10 % qui impose une hausse du prix de part.

« Ces SCPI disposent d'un confortable coussin de sécurité, mais aussi, si le marché se rétablit rapidement, ce sont celles dont le prix de part va monter le plus rapidement » , souligne Clément Renault, cofondateur de la plate-forme Louve Invest.

Royaume-Uni, Allemagne 

A l'inverse, un quart de l'effectif analysé (21 SCPI) affiche un prix de part inférieur à la valeur de reconstitution. Un handicap à considérer avant d'investir. « Ce n'est pas un élément rédhibitoire mais il existe désormais tellement de produits qu'il n'y a pas vraiment de raison de choisir une SCPI surcotée, alors qu'il est possible d'opter pour un produit similaire avec de meilleures caractéristiques » , reconnaît M. Garin. 

Depuis début 2023, les mouvements sur les prix ont été rares. Seul AEW Ciloger a baissé le prix de sa SCPI Laffitte Pierre de 8,4 %, évoquant « un enchaînement d'événements difficilement prévisibles » . Certaines pourraient néanmoins être contraintes de lui emboîter le pas, du fait d'un écart trop important entre leur prix et leur valeur de reconstitution, dont Patrimmo Commerce de Primonial REIM et Génépierre d'Amundi Immobilier. « Certaines sociétés de gestion vont réaliser des expertises à mi-année pour anticiper l'atterrissage de fin 2023 » , rapporte M. Garin.

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A la hausse aussi, les mouvements ont été rares – seulement quatre SCPI ont rehaussé leur prix de part au premier semestre –, les gestionnaires préférant se montrer prudents. « Il y a pas mal d'attentisme sur le marché et nous pourrions avoir de bonnes surprises en fin d'année » , relève M. Renault.

Les produits en meilleure posture sont les jeunes SCPI en situation de collecte. D'une part, parce qu'elles vont pouvoir utiliser cet argent frais pour investir à bon prix. D'autre part, ces nouveaux biens auront un impact important sur leur parc global, ce dernier étant encore petit.

Les SCPI européennes sont aussi intéressantes. « Dans certains marchés européens, une correction a déjà eu lieu, par exemple au Royaume-Uni et en Allemagne. Plusieurs sociétés de gestion ont lancé des produits pour profiter de ces marchés d'opportunités » , note M Marigliano. Une agilité nécessaire pour manœuvrer dans l'environnement actuel.

Source : lemonde.fr